Il bell’articolo di Juna Goti su Il Tirreno del 18 maggio riporta all’attenzione il problema delle case in affitto a Livorno. I numeri evidenziati sono in effetti allarmanti: case in affitto per famiglie e lavoratori introvabili, prezzi esorbitanti per appartamenti anche minuscoli. Un monolocale in città può costare cifre che superano il 50% dello stipendio netto medio di un lavoratore, un livello ben al di sopra della soglia di sostenibilità del 30% indicata dagli standard europei.
Di fronte a questi numeri, il dibattito pubblico tende spesso a individuare negli affitti brevi la principale causa dell’emergenza abitativa. Ma, almeno a Livorno, questa lettura appare fuorviante e semplicistica. Il problema non è tanto quante case vengano affittate ai turisti, quanto quante restino vuote per scelta dei proprietari, spaventati da un sistema percepito come poco tutelante. Livorno dispone di uno stock abitativo ampio (80-85 mila unità per 154 mila abitanti), eppure c’è un numero rilevante di appartamenti privati, stimato in circa cinquemila, lasciati vuoti per scelta dei proprietari, che preferiscono rinunciare a un reddito piuttosto che esporsi al rischio di morosità o danni all’immobile.
Le paure dei proprietari
Molti locatori considerano oggi l’affitto a lungo termine un’attività ad alto rischio. Le difficoltà di recupero dell’immobile in caso di morosità, i tempi degli sfratti e la percezione di una tutela sbilanciata li inducono a lasciare le case sfitte, accettando di non percepire alcun canone, anzi di pagare imposte più elevate pur di evitare problemi futuri.
Non si deve dimenticare che, in caso di affittuario che interrompe il pagamento dell’affitto, oltre al mancato introito, il proprietario è comunque costretto a pagare le tasse sull’immobile e anche sugli affitti non percepiti.
Infine, sono purtroppo numerosi gli episodi nei quali, al termine della locazione, gli inquilini chiedono una somma di denaro per lasciare “pacificamente” l’immobile, sottoponendo i proprietari a una forma di estorsione data quasi per scontata; oppure casi in cui l’immobile viene riconsegnato dopo essere stato devastato, con danni che possono superare quanto il proprietario ha incassato in anni di locazione.
Il peso reale delle locazioni brevi
Gli appartamenti destinati agli affitti brevi a Livorno sono tra 850 e 1.000, ovvero appena l’1% dello stock abitativo complessivo. Una quota troppo limitata per spiegare da sola l’emergenza. Inoltre, la loro redditività è spesso sovrastimata: con tassi di occupazione reali intorno al 28-30% annuo e costi di gestione elevati, il rendimento netto scende drasticamente tra il 3% e il 5%. Un affitto tradizionale a canone concordato potrebbe garantire rendimenti comparabili, ma la scelta del “breve” nasce dalla necessità di sicurezza e dalla possibilità di rientrare rapidamente in possesso dell’immobile.
Una nuova agenzia per la “fascia grigia” e le sfide dei proprietari
Per rispondere a questa crisi, recentemente il Comune, tramite l’assessore alle Politiche Sociali Andrea Raspanti, ha dato il via a un’iniziativa che va nella giusta direzione, inaugurando lo “Sportello integrato per la presa in carico sull’abitare” (leggi qui), una sorta di agenzia sociale che mira a far incontrare proprietari e inquilini con maggiori tutele. Il servizio si rivolge alla cosiddetta “fascia grigia”: famiglie, giovani coppie e lavoratori con redditi regolari (Isee tra 16.500 e 35.000 euro) che sono troppo “ricchi” per le case popolari ma faticano nel mercato del privato. Nonostante lo stanziamento di fondi regionali e l’istituzione di un piccolo fondo di garanzia comunale per anticipare le caparre, l’appello dell’assessore Andrea Raspanti rivela che, purtroppo, nessun proprietario si è fatto avanti finora.
L’iniziativa è nata da poco e merita di essere conosciuta, e anche per questo ne parliamo, ma non possiamo negare che, come evidenziato dal presidente di Asppi, Sirio Grassi, il mancato successo – almeno al momento – sia legato anche a problemi strutturali: il canone concordato (3+2) sta perdendo attrattività perché le tabelle comunali dei valori minimi e massimi sono obsolete e non riflettono più l’inflazione e i costi di manutenzione.
Sarebbe da studiare la possibilità di attivare misure per incentivare il recupero del patrimonio abitativo privato oggi inutilizzato perché da ristrutturare, a fronte di garanzie sulla sua messa a disposizione dello sportello.
Conclusioni
In sintesi, per sbloccare realmente l’offerta abitativa non serve demonizzare né il turismo né i proprietari di case, ma intervenire sulle cause che oggi rendono l’affitto percepito come un rischio elevato. Occorre introdurre fondi di garanzia locali contro la morosità, colpevole o incolpevole che sia – lo sportello integrato sembra muoversi in questa direzione – aggiornare gli accordi territoriali, semplificare le procedure burocratiche per il recupero degli immobili e adottare pratiche amministrative in grado di limitare possibili abusi e truffe. Tra queste, sarebbe fondamentale prevedere che gli uffici anagrafe informino i proprietari quando viene richiesta la residenza in un loro immobile. Sembra incredibile, ma non sempre i proprietari vengono avvisati.
L’obiettivo deve essere offrire non più guadagni, ma maggiori garanzie a chi mette una casa sul mercato della locazione. Esperienze analoghe dimostrano infatti che ridurre il rischio percepito dai proprietari è molto più efficace, nel calmierare i prezzi, di qualsiasi misura punitiva nei loro confronti. Anche se soltanto una piccola parte delle abitazioni oggi sfitte venisse rimessa sul mercato, Livorno potrebbe contare su centinaia di nuovi immobili disponibili, con un conseguente effetto di riduzione dei prezzi e maggiore accessibilità per famiglie, studenti e lavoratori.
Soltanto ristabilendo un equilibrio tra la tutela di chi cerca casa e la sicurezza per chi la concede in affitto sarà possibile rafforzare in modo stabile l’offerta abitativa della città.
